誰在忽悠“年后北京房價漲3成”——

記者還原真實的北京樓市（上）

　　“現(xiàn)在北京的樓市就是一場開卷考試，不要再問了，就一個字：買。只要你有錢有資格，不管是首套自住，還是改善，還是學區(qū)，還是投資，都不要猶豫，趕緊買?！蹦骋惶?，如果您在微博看見這些內容，會不會慌得立馬拿包出門看房？

　　在這種自媒體鼓吹的“跳漲論”下，一些購房人開始恐慌購房，市場出現(xiàn)短期波動。

　　但記者連續(xù)多日探訪后發(fā)現(xiàn)，一些自媒體正在以忽悠“暴漲”為手段，放大購房人焦慮、拉動房地產市場漲價預期。從實際成交量看，雖然有零星學區(qū)房成交放量，但絕非樓市普漲。

　　大V說

　　“緊迫起來”房價要“跳漲”

　　將北京樓市比喻成“開卷考試”的，是名為“北京大土豆”的自媒體。1月17日，“北京大土豆”在賬號上推出了一篇聊房子的文章，直接勸說讀者：“最好在春節(jié)之前買好，尤其東西海朝這四個區(qū)……一定要緊迫起來，現(xiàn)在掛出來賣的二手房，實際房主真正靠譜能簽的連三分之一都沒有?！?/p>

　　有這種論調的還不止一人。“猶豫，錯失良機；觀望，追悔莫及”“2021年北京房子要不要買？別懷疑，必須買”……距離農歷2021年春節(jié)還有半個月時，平穩(wěn)許久的北京樓市突然多出躁動的聲音。

　　在躁動之聲中，除了中介機構業(yè)務員在帶看過程中透露“樓市正在升溫”論調外，“跳漲論”在自媒體平臺的傳播也很廣泛。

　　“現(xiàn)在的一線城市樓市，已經跟普通人沒有關系了，就拿北京舉例，最近一年，海淀龍頭學區(qū)漲了30個點，豪宅漲了20個點。”自媒體“房世子”1月22日在微博寫的一段話，引發(fā)了很多人的討論。

　　有些自媒體的論調，則更為赤裸。微信公眾號“淘房軍師”直接發(fā)推送稱，“即便考慮到金融監(jiān)管機構將嚴查經營貸，年后京滬房市還會有30%的上升幅度”，“購房人要買在暴漲前夜”。

　　“本來是想給娃換個學區(qū)好點的二手房，有一搭沒一搭地看著，不是太著急，可好幾個大V說房價要漲，弄得我也有點心慌?！苯谡诳捶康氖忻裨S先生十分擔心，這樣的“跳漲論”是否會直接影響自己未來十年、甚至二十年的生活軌跡。

　　探市場

　　個案背后 房主誠心平價賣

　　真實的北京二手房市場如何？帶著許先生的疑問與擔憂，記者探訪了幾個區(qū)域。

　　海淀上地東里是近期的熱點學區(qū)房小區(qū)。有媒體報道，1月24日，上地東里成交了一套南北向70.66平方米的房子，總價為1095萬元，折合單價15.49萬元/平方米。

　　“臨近春節(jié)，新上房源比較少，和業(yè)主談價的空間確實不大?！辨溂医浖o人小崔說，去年7月之后學區(qū)房的成交量有所增加，價格也在小幅上升，但15萬元/平方米的成交價是最貴的個案，不能代表什么。

　　“我手里就有一套80.65平方米的房子，滿五唯一，業(yè)主誠心賣，報價才12.3萬元/平方米。”他說。

　　“牛娃去海淀，普娃東西城。”這是流傳在北京家長群里的一句話。當上地東里的高價個案被不斷放大后，學區(qū)房再度成為熱詞。

　　可許先生用他的實際經歷告訴記者，即便是在海淀區(qū)，也有很多小區(qū)仍舊平穩(wěn)：“我上周在肖家河看了套二手房，進小區(qū)時問保安看房人多不多，他說整整一天就來了兩個人，看房全程業(yè)主也都沒提漲價的事兒?！?/p>

　　在豐臺春園小區(qū)，當記者詢問經紀人最近二手房市場如何時，對方也表示，賣房周期的確比半年前快了，但價格并沒有太大浮動，大多數(shù)業(yè)主還能談價。

　　業(yè)內說

　　“小陽春”未到 不希望遭炒作

　　拋開個案，從數(shù)據(jù)上看，北京二手房市場在去年年末出現(xiàn)翹尾，第四季度的二手住宅月成交量仨月連漲，分別網(wǎng)簽了14330套、17268套、20944套。

　　到2021年1月，二手住宅成交盡管依然活躍，但月成交量已經回落到2萬套內，單月網(wǎng)簽了17513套。

　　“最近的翹尾現(xiàn)象，和學區(qū)房需求明顯上升有很大關系。”中原地產首席分析師張大偉分析，受到新冠肺炎疫情影響，大量的出國讀書人群回流，北京、深圳、上海、廣州四個一線城市的學區(qū)房需求均明顯上升，帶動了市場回暖。

　　“除了個別學區(qū)房，其他區(qū)域和二手房業(yè)主還能談價呢?！焙５韰^(qū)的門店店長小李坦言，業(yè)主一夜?jié)q價40萬元的情況確實存在，但屬于極端個案，而且大多數(shù)大V炒作者沒說上漲的只是報價而非成交價，“我其實不希望市場被炒作，放大不理性的預期，對誰都不好?！?/p>

　　小李告訴記者，每年四季度到下一年農歷春節(jié)前，相對來說都是學區(qū)房的成交活躍期，因為學區(qū)房買賣多是二套，需要足夠的換房周期，才能讓孩子順利入學，“不應該刻意放大這一輪‘暖冬’”。

　　“北京樓市屬于全國一、二線城市中最穩(wěn)定的，購房杠桿難度最大，這種情況下不太可能出現(xiàn)高溫?！睆埓髠ヌ岬剑鞴懿块T此前已經表態(tài)，將嚴厲打擊惡意炒作和違規(guī)資金進入樓市，“當下的樓市遠遠未到‘小陽春’?！?/p>