?　　新華網(wǎng)北京5月28日電（王日晨）據(jù)中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、中國房地產(chǎn)測評中心聯(lián)合發(fā)布的《2021中國房地產(chǎn)上市公司測評研究報告》顯示，2020年上市房企規(guī)模持續(xù)增長，但增速放緩。總資產(chǎn)均值為1577.89億元，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務收入均值為274.96億元；盈利能力方面，絕對指標凈利潤均值為32.17億元，同比有所增長，但相對指標凈資產(chǎn)收益率同比有所下滑；償債能力有所提升，去杠桿效果顯現(xiàn)，凈負債率均值較上年下降0.7個百分點至95.07%；經(jīng)營效率穩(wěn)中有升，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率與上年基本持平，存貨周轉(zhuǎn)率稍有上升。

　　在資本市場表現(xiàn)上，企業(yè)估值持續(xù)下探。報告顯示，2020年末滬深上市房企平均市盈率7.78倍，較滬深全市場平均市盈率低約60%；在港上市房企平均市盈率6.79倍，較港股全市場平均市盈率低約55%；市凈率方面，滬深上市房企平均市凈率同樣遠低于全市場水平，在港上市房企平均市凈率表現(xiàn)較好，高于港股全市場平均市凈率。

　　從上市房企總資產(chǎn)規(guī)模來看，截至2020年末總資產(chǎn)超過千億的上市房企有59家，約占上市房企總量的30%，其中超過3000億的上市房企有27家，約占上市房企總量的14%。超過萬億的上市房企共有6家，分別是恒大、碧桂園、萬科、綠地、保利、融創(chuàng)。從總資產(chǎn)累積百分比來看，10強上市房企的總資產(chǎn)累積百分比已超過40%，50強累積百分比近80%，100強累積百分比超90%，集中度較上年略有上升。

　　2020年，在監(jiān)管要求下，房企開始積極降低杠桿水平，但各企業(yè)負債水平不盡相同，頭部房企信譽較好，積極推動銷售回款，風險管控能力較強，部分中小房企受融資渠道收緊、銷售回款緩慢，前期拿地成本較高的影響，債務風險有所積累，需要警惕資金鏈風險。

　　根據(jù)報告，長期償債能力方面，2020年上市房企剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率均值為62.93%，與上年相比保持穩(wěn)定；凈負債率均值為95.07%，較上年下降5.75個百分點。在房地產(chǎn)金融監(jiān)管政策收緊的情況下，房企紛紛采取多種方式降杠桿，凈負債率在短期內(nèi)的調(diào)整幅度相對較大。短期償債能力方面，流動比率均值為1.65，速動比率均值為0.64，兩者與上年相比，均基本保持穩(wěn)定?，F(xiàn)金短債比中位數(shù)為1.30，較上年提升0.21個百分點，上市房企貨幣資金對短期債務的覆蓋情況有所改善，短期償債能力提升。

　　盈利能力方面，多數(shù)指標有所下滑。報告顯示，2020年上市房企營業(yè)利潤均值52.47億元，同比下降7.15%；凈利潤均值32.17億元，同比增長12.17%；凈資產(chǎn)收益率均值8.78%，同比下降7.60%；總資產(chǎn)報酬率均值3.62%，同比下降23.66%。除凈利潤均值外，其余各項盈利能力指標均較上年有不同程度的下滑。

　　在成長能力上，上市房企業(yè)績增速整體放緩。2020年，上市房企的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務收入、營業(yè)收入、凈利潤和凈資產(chǎn)規(guī)模均實現(xiàn)增長，除凈利潤外，增速均有所下滑。具體來看，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務收入均值同比增長1.84%，增速較上年大幅下降32.55個百分點；營業(yè)收入均值同比增長15.40%，增速較上年下降4.64個百分點；凈利潤均值同比增長12.17%，增速較上年上升0.05個百分點；凈資產(chǎn)規(guī)模均值同比增長13.75%，增速較上年下降8.22個百分點。

　　在經(jīng)營效率方面，運營效率穩(wěn)中有升，存貨規(guī)模增速下降。2020年上市房企經(jīng)營效率穩(wěn)中有升，存貨周轉(zhuǎn)率、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值分別為0.38、0.28和0.20。其中，存貨周轉(zhuǎn)率均值較2019年上升0.05，其余兩項指標與2019年基本持平。報告指出，上市房企存貨規(guī)模增速變緩。2020年存貨同比增長14.80%，增速較2019年下降7.80個百分點。其中63家房企2020年存貨同比減少，2019年為49家。從存貨集中度情況看，10強上市房企總存貨占比約42%，30強房企占比約67%，50強房企占比約81%。

　　在創(chuàng)新能力上，產(chǎn)品創(chuàng)新、管理創(chuàng)新和多元化業(yè)務發(fā)展成為房地產(chǎn)企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的重要抓手。產(chǎn)品作為房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力之一，受到房企越來越多的關注。2020年是我國經(jīng)濟數(shù)字化轉(zhuǎn)型的關鍵期，數(shù)字化改革正逐步改善房地產(chǎn)企業(yè)的運營效率，多元化則是房地產(chǎn)企業(yè)追求第二增長曲線的重要途徑。目前，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展邏輯已不再支持高速增長，盡管目前上市房企發(fā)展重點仍為夯實開發(fā)主業(yè)，但尋找第二增長曲線已成房企共識。龍頭房企開辟第二戰(zhàn)場主要包括物管、租賃、辦公、文旅、養(yǎng)老、產(chǎn)業(yè)運營、投資等領域。

　　測評研究報告指出，近年來，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸由高速發(fā)展期轉(zhuǎn)入平穩(wěn)發(fā)展期，以“房住不炒”為定位的房地產(chǎn)長效機制已基本清晰。隨著行業(yè)利潤空間受到進一步擠壓，市場競爭加劇，行業(yè)內(nèi)部分化愈加明顯，市場集中度逐漸上升，強者恒強格局顯現(xiàn)。粗放式發(fā)展?jié)u成過去，向管理要效益的時代已經(jīng)到來，房地產(chǎn)行業(yè)正在持續(xù)的變革中加快轉(zhuǎn)型升級的步伐。同時，數(shù)字化、高科技的全面滲透，帶動行業(yè)持續(xù)變革，房地產(chǎn)行業(yè)正從開發(fā)業(yè)務一枝獨秀步入開發(fā)、服務雙驅(qū)動的時代。未來，房地產(chǎn)行業(yè)將越發(fā)成熟，各大細分子板塊也將百花齊放、茁壯成長。